Vid om- eller tillbyggnad

När bostadsrättsföreningen vill bygga om eller bygga till

En bostadsrättsförening kan besluta att bygga om eller bygga till en fastighet. Bygget kan innebära ingrepp i en eller flera lägenheter.

Några exempel på vanliga om- och tillbyggnader och hur de kan påverka en bostad:

En installation av hiss kan kräva att en del av en lägenhet används.
Nya balkonger eller utbyggnad av balkonger kan påverka andra lägenheter och minska marknadsvärdet eller trivseln.
Beslut om att flytta vindsförråd till källaren med anledning av en vindsexploatering kan också anses innebära ingrepp, även om beslutet inte gäller själva lägenheten.

Så blir ett beslut om bygge giltigt

Ett beslut som gäller en om- eller tillbyggnad blir giltigt om:

frågan tas upp på en föreningsstämma där minst två tredjedelar av de röstberättigade (alla bostadsrättshavare) röstar för ändringen och
hyresnämnden godkänner beslutet.

Då ska hyresnämnden godkänna beslutet

Hyresnämnden ska godkänna beslutet när följande förutsättningar är uppfyllda:

förändringen är angelägen och
syftet med åtgärden inte kan tillgodoses på något annat sätt och
beslutet inte är oskäligt mot bostadsrättshavaren.

Hyresnämnden kan också välja att godkänna beslutet om förändringen är av liten betydelse för bostadsrättshavaren och åtgärden inte skäligen kan tillgodoses på annat sätt.

Lagregeln finns i 9 kap. 16 § punkten 2 och 17 § bostadsrättslagen.

Om berörda medlemmar inte är med på stämman

Det är inte ovanligt att någon eller några av de medlemmar som berörs av beslutet inte är med på stämman. Om någon av dessa är emot beslutet eller ännu inte har bestämt sig, är beslutet giltigt först om hyresnämnden godkänner det.

Lagregeln finns i 9 kap. 16 § punkten 2 bostadsrättslagen.

Då behövs inte hyresnämndens godkännande

Om samtliga medlemmar som påverkas av åtgärden röstar för byggnationen, eller på annat sätt godkänner den, gäller stämmobeslutet utan att hyresnämnden godkänner det.

Rätt till ersättning prövas inte av nämnden

Ett beslut av hyresnämnden som medför minskning av en bostadsrätts marknadsvärde kan ge rätt till ersättning. En prövning av ersättningsanspråk görs av mark- och miljödomstolen.

Lagregeln finns i 9 kap. 18 § bostadsrättslagen.

Att marknadsvärdet skulle kunna påverkas har ingen självständig betydelse vid hyresnämndens prövning av godkännande av stämmobeslutet.

När bostadsrättshavaren vill bygga om sin lägenhet

Du har som bostadsrättshavare ganska stor rätt att göra förändringar i din bostadsrättslägenhet eftersom du har underhållsskyldigheten för lägenhetens inre. Det kan gälla till exempel vilken typ av golv eller köksinredning som du vill ha.

Följande åtgärder i lägenheten kräver styrelsens tillstånd:

Ingrepp i en bärande konstruktion.
Installation eller ändringar av ledningar för avlopp, värme, vatten eller gas.
Installation eller ändring av anordning för ventilation.
Installation eller ändring av eldstad eller rökkanal eller annan påverkan på brandskyddet.
Någon annan väsentlig förändring av lägenheten.

Det här får du alltså inte göra

Det innebär att du inte kan ta upp en dörr i en bärande vägg utan att först fråga styrelsen. Du får inte heller flytta kök eller badrum eftersom sådana ändringar kräver ändrade ledningsdragningar. Även så begränsad förändring som borttagande av ett element med vattenburen värme kräver tillstånd då det innebär påverkan på ledning för värme. Även att installera eller ändra en eldstad eller rökkanal kräver styrelsens tillstånd.

För en lägenhet som har särskilda historiska, kulturhistoriska, miljömässiga eller konstnärliga värden krävs alltid tillstånd för en åtgärd som innebär att ett sådant värde påverkas.

Styrelsen får neka tillstånd till en åtgärd endast om den är till påtaglig skada eller olägenhet för föreningen. Styrelsen kan meddela villkor för tillståndet.

Om du är missnöjd med styrelsens beslut kan du begära att hyresnämnden prövar frågan.

Att utföra åtgärder utan tillstånd är grund för förverkande, vilket innebär att styrelsen ytterst kan säga upp bostadsrättshavaren som då tvingas flytta från lägenheten.

Reglerna finns i 7 kap 7 § bostadsrättslagen.

Updated

2023-03-23