Medling vid hyra av lokal

Om du hyr lokal och blir uppsagd för avflyttning eller för villkorsändring kan du ha rätt till skadestånd om hyresavtalet upphör. Det kallas indirekt besittningsskydd.

Det är du som hyresgäst som ska ansöka om medling, oavsett vem som gjort uppsägningen. Det gäller både vid uppsägning för avflyttning och vid uppsägning för villkorsändring. Du som hyresgäst måste inte ansöka om medling om du själv sagt upp hyresavtalet för avflyttning.

Om hyresvärden sagt upp avtalet ska ansökan ha kommit till nämnden inom två månader från det att du tog del av uppsägningen. Om du som hyresgäst sagt upp avtalet ska din ansökan ha kommit in till nämnden inom två månader från uppsägningen. Ansökan ska vara skriftlig.

Hyresnämnden kan inte fatta några bindande beslut i medlingsärendet. Syftet är att parterna ska komma överens och att en rättegång i tingsrätten ska kunna undvikas.

Ansök om medling

Det här händer när du ansökt om medling

Din ansökan kommer in
När din ansökan kommit in till hyresnämnden skickas en kopia på den till din hyresvärd, som blir din motpart. Det skickas också med en blankett med information om hur medlingsärendet kommer att handläggas i nämnden och vad som krävs av parterna.
Din motpart kan få yttra sig
Ibland vill hyresnämnden att motparten yttrar sig över ansökan.
Nämnden kan kalla er till ett sammanträde
Om du eller din motpart begär det kan hyresnämnden kalla er till ett medlingssammanträde. Nämnden utgår från att ni har träffats för att försöka komma överens innan ni lämnar in en sådan begäran.

Ofta kommer parterna själva överens och då behövs inget sammanträde. Ärendet skrivs av om du som ansökt om medling återkallar ansökan, annars efter det att hyrestiden har gått ut.
Sammanträdet
Vid sammanträdet är det hyresnämndens uppgift att genom förslag eller på annat sätt försöka få er att komma överens. Vid sammanträdet kan också frågor om marknadshyresyttrande och ersättningslokal tas upp. Det kan då bli aktuellt med en besiktning.

Sammanträdet är inte offentligt men handlingarna är det

Ett medlingssammanträde är inte offentligt. Men de uppgifter som kommer fram under medlingen eller de handlingarna som ni skickar in i ärendet blir inte utan vidare sekretessbelagda. För att en uppgift ska kunna beläggas med sekretess måste någon av er göra förbehåll om det.

Se 36 kap. 3 § första stycket i offentlighets- och sekretesslagen.

Uppskov med avflyttning kan prövas

Hyresnämnden kan också, efter begäran av hyresvärd eller hyresgäst, pröva frågan om uppskov med avflyttning.

I övrigt kan hyresnämnden inte fatta några bindande beslut när det gäller lokaler.

Yttrande om marknadshyra och ersättningslokal

Om någon av er begär det kan hyresnämnden under medlingen yttra sig antingen om marknadshyran för lokalen, eller om den ersättningslokal som hyresvärden har anvisat.

I samband med yttrandet kan hyresnämnden behöva pröva frågan om uppsägningen är giltig. Är den ogiltig behövs inget yttrande.

Så fastställs marknadshyra

Hur marknadshyra fastställs framgår av reglerna i 12 kap. 57 a § jordabalken. Marknadshyresyttrandet kan endast avse en till beloppet bestämd hyra. Alltså inte en hyra som bestäms enligt en omsättningsklausul (när hyran bestäms enligt omsättningen i hyresgästens verksamhet).

Det gäller för ersättningslokal

En ersättningslokal måste anvisas om uppsägning har skett på grund av att huset ska rivas eller byggas om. Den anvisade lokalen måste vara godtagbar för hyresgästen. Det innebär att den inte får avvika för mycket från den lokal som hyresgästen för närvarande disponerar.

Då kan yttrande inte ges

Hyresnämnden kan inte yttra sig om marknadshyra när hyrestiden har gått ut, när en hyresgäst flyttat eller om en ersättningslokal inte längre är aktuell. Likaså när hyresnämnden funnit att en uppsägning är ogiltig.

Ett marknadshyresyttrande kan inte heller ges om parterna inte vill ha en fast hyra utan endast accepterar en omsättningshyra.

Yttrandets betydelse

Hyresnämndens yttrande har betydelse för en eventuell skadeståndsprocess i tingsrätt, eftersom hyran eller bedömningen av lokalen som gjorts av hyresnämnden antas vara riktig.

Yttrandet ingår också som ett led i medlingsärendet och syftar till att ligga till grund för en förlikning. I ett yttrande om marknadshyra ska hyresnämnden ange en viss tid inom vilken part ska ange om hen antar den hyra som har angetts i yttrandet. Parterna ska därefter ange om de accepterar hyran.

Parterna ansvarar för utredningen

Det är du och din motpart som ansvarar för att nämnden får de underlag som den behöver för att kunna genomföra medlingen och ge sina yttranden.

Updated

2023-02-06