Vid vissa kollektiva hyresförhandlingar kan en part eller båda förhandlande parter vända sig till hyresnämnden och begära att hyresnämnden utser en särskild skiljeman som får till uppgift att lösa tvisten.
Om särskilda skiljemän i hyresnämnd
Hyran för de flesta bostadslägenheter bestäms genom kollektiva förhandlingar. Parter i sådana förhandlingar är en hyresvärd och en hyresgästorganisation. Om hyresvärden är medlem i en organisation av fastighetsägare, kan även organisationen vara part i förhandlingarna på hyresvärdens sida.
De grundläggande förutsättningarna för de kollektiva förhandlingarna regleras i hyresförhandlingslagen (1978:304).
Parterna på hyresmarknaden för regelbundet kollektiva förhandlingar om justering av den allmänna hyresnivån. Sådana förhandlingar förs vanligtvis årligen och kallas ofta för de årliga hyresförhandlingarna.
Det är för att lösa tvister mellan parterna i dessa årliga hyresförhandlingar som hyresnämnden kan utse en särskild skiljeman.
Vilka tvister kan skiljemän inte lösa?
En särskild skiljeman kan däremot inte utses för att lösa bruksvärderelaterade tvister, det vill säga tvister om vad som är skälig hyra för en lägenhet med hänsyn till bruksvärdet. Dessa tvister kan prövas av hyresnämnden enligt 24 § hyresförhandlingslagen eller 12 kap. 54 § jordabalken. Inte heller tvister om presumtionshyra för nyproducerade lägenheter ska vara föremål för tvistlösning enligt detta förfarande.
Förutsättningar för att hyresnämnden ska förordna en skiljeman
En grundläggande förutsättning för att hyresnämnden ska kunna utse en särskild skiljeman för att pröva en tvist om den årliga hyresändringen, är att parterna har avtalat om en sådan tvistlösning i en förhandlingsordning. Skiljemannen ska vara opartisk, oberoende och i övrigt lämplig för uppdraget.
Om parterna har avtalat om att en tvist om ändring av hyran med hänsyn till den ekonomiska utvecklingen på orten får prövas av en särskild skiljeman, ska hyresnämnden på ansökan av endera parten utse en skiljeman. En ansökan ska ges in tidigast tre och senast fyra månader efter det att motparten fått del av förhandlingsframställan på föreskrivet sätt. En ansökan får i vissa fall göras trots att det inte gått tre månader om det har uppstått hinder i förhandlingen som berott på motparten. (23 a § hyresförhandlingslagen.)
Vad ska ansökan innehålla?
En ansökan till hyresnämnden ska vara skriftlig och innehålla såväl uppgift om parternas namn och hemvist samt den berörda fastighetens adress eller fastighetsbeteckning, som uppgift om vad som yrkas och de omständigheter som åberopas till stöd för yrkandet. Tillsammans med ansökan ska det ges in en förhandlingsordning som innehåller en bestämmelse om att tvisten får prövas av en skiljeman. Motparten ska ges tillfälle att yttra sig över ansökan. (15 b § lagen om hyresnämnder och arrendenämnder.)